Potenzielle Käufer sollten nicht ohne fachkundige Beratung auf die Suche nach einer geeigneten Investment-Immobilie gehen. Gute Berater können deutschlandweit entwicklungsstarke Lagen identifizieren und somit einen substanziellen Baustein zum Vermögensaufbau und der späteren Ruhestandsfinanzierung leisten.
Die Zahlen sprechen ganz klar für Immobilien-Investments. Wie beispielsweise der „Postbank Wohnatlas 2019“ zeigt, bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ungebrochen. Insbesondere in Großstädten zeige sich dies, aber mittlerweile auch außerhalb der Metropolen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen laut der Studie in sehr vielen Kreisen und Städten im Vergleich zum Vorjahr an.
Besonders attraktiv sind Immobilien-Investments mit Blick auf das Ruhestandseinkommen. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.
Das zeigt eine Musterberechnung. Wer heute eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro erwirbt und mit 160.000 Euro zu durchschnittlich zwei Prozent finanziert, besitzt bei einer Mietrendite von vier Prozent nach 25 Jahren eine schuldenfreie Immobilie – und nach jetzigem Wert jährliche Mieteinnahmen von rund 8000 Euro.
Auf Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete achten
Jetzt kommt das Aber: Um eine Mietrendite von vier Prozent zu erreichen, müssen die Substanz der Immobilie und vor allem auch die Lage stimmen. In international begehrten Spitzenlagen wie Premium-Straßen in München und Hamburg sind diese Renditen kaum möglich, denn dafür sind die Einstiegspreise mit dem 40-, 50- oder 60-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu hoch. Aber genau diese Renditen sind in Lagen in der wirtschaftsschwachen Peripherie nicht möglich. Dort liegen kaum Entwicklungspotenziale, und die Risiken für Mietausfälle aufgrund einer zu niedrigen Nachfrage oder wirtschaftlicher Probleme bei Mietern sind gleichzeitig hoch.
Die Praxis zeigt: Bei einem gut gepflegten Mittelklasse-Mehrfamilienhaus in Essen, Hannover oder Ingolstadt liegt die Rendite hingegen bei jenseits der fünf Prozent. Solche Städte, zu denen zahlreiche mehr in allen Regionen Deutschlands gehören, verzeichnen einen vergleichsweise hohen Zuzug, sind als Universitätsstädte mit einem ausreichend hohen Angebot an Arbeitsplätzen bekannt und weisen trotzdem noch einigermaßen überschaubare Kaufpreise auf. Die Chancen für Anleger sind also hoch, sich durch ein gezieltes Investment einen substanziellen Baustein zum Vermögensaufbau und der späteren Ruhestandsfinanzierung zu leisten.
Räumliche Distanz ist zweitrangig
Potenzielle Käufer sollten daher nicht ohne fachkundige Beratung auf die Suche nach einer geeigneten Investment-Immobilie gehen. Der schnelle Kauf rund um den eigenen Kirchturm mag verlockend sein, weil man die Gegend kennt – aber vielleicht gibt es am anderen Ende der Republik ein Objekt, das den Ansprüchen vielmehr entspricht. Die räumliche Distanz ist dabei auch zweitrangig, weil eine professionelle Immobilienverwaltung nicht viel kostet. Ein gut vernetzter Berater kann Opportunitäten eröffnen, die weit außerhalb der Reichweite des typischen Investors liegen. Ebenso wichtig: Die Immobilie muss nicht dem Investor gefallen, sondern den potenziellen Mietern. Das gilt auch für die Bewertung von Lagen. Eine aussichtsreiche Lage muss nicht unbedingt eine für Außenstehende attraktive Lage sein – es geht nämlich um die Entwicklungspotenziale des Objektes und des Standorts. Diese Analysen zu liefern ist die Aufgabe des professionellen Beraters.
