Wirtschaftliche Prosperität und hohe Lebensqualität sind nicht mehr Markenkern von Großstädten, sondern auch in Städten wie Augsburg im Süden, Hannover im Norden sowie Halle, Dresden und Leipzig im Osten. Das sind Märkte, die für Immobilieninvestoren sehr attraktiv sind.
Von Markus Brochenberger, Vorstandsvorsitzender der compexx Finanz AG
Deutschland boomt, und Großstädte wie München, Hamburg, Köln und Berlin wachsen und wachsen. Aber laut einer aktuellen Studie des Wirtschaftsmagazins „WirtschaftsWoche“ sind es gerade nicht Hamburg, Berlin und Co., die zu den besten Städten in Deutschland hinsichtlich wirtschaftlicher Dynamik, Zukunftsfähigkeit und medizinischer Versorgung gehören. Vielmehr liegen Städte wie Ingolstadt, Stuttgart und Erlangen, Wolfsburg, Regensburg, Ulm, Darmstadt und Würzburg im aktuellen „Niveauranking“ auf den ersten zehn Plätzen, die von München angeführt werden.
Das mag auf den ersten Blick seltsam erscheinen. Aber Investmentprofis nehmen dies schon lange wahr. Es kommt nicht immer auf die Größe an: Während Städte wie Düsseldorf oder Köln schon eher gesättigt sind und wenig Entwicklungspotenzial aufweisen, sind es eben kleinere, aber wirtschaftlich gut funktionierende Städte, die für Einwohner und Anleger interessant sind. Natürlich sind auch dort die Immobilienpreise nicht gerade niedrig, aber sie bewegen sich längst nicht in den astronomischen Sphären der bekannten Metropolen. Die Top Ten der „WirtschaftsWoche“ zeigen: Wirtschaftliche Prosperität und hohe Lebensqualität sind nicht mehr Markenkern von Großstädten, sondern lassen sich mehr und mehr auch in unerwarteten Regionen finden.
Das bietet interessante Chancen für Anleger, die neben der Vermögensverwaltung in Form von Fonds und Wertpapieren auch auf Immobilien setzen wollen. Während sind in den sehr bekannten Lage oftmals nur noch Renditen zwischen ein und zwei Prozent realisieren können, sind in den aufstrebenden Immobilienmärkten, zu denen auch Augsburg im Süden, Hannover im Norden sowie Halle, Dresden und Leipzig im Osten gehören, noch Ergebnisse jenseits der fünf Prozent im Jahr möglich. Warum? Ganz einfach: Weil dort die Einstiegspreise noch vergleichsweise niedrig sind und sich beim – für Investoren gesunden – ungefähr 20-Fachen der Jahresnettokaltmiete bewegen. Denn die Faustregel ist einfach: je höher der Kaufpreis, desto magerer der Ertrag.
Echte Perlen finden
Übrigens: Parameter wie die Lebensqualität sind keineswegs nur weiche Faktoren: Solche Ergebnisse entscheiden über das Wachstum und die wirtschaftliche Entwicklungsfähigkeit von Städten. Wer sich mit der Zukunftsfähigkeit deutscher Städte, die heute vielleicht etwas im Dornröschenschlaf liegen, befasst, kann echte Perlen finden und vergleichsweise günstig zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus erwerben. In der Zukunft profitiert er dann von einer sprunghaften Entwicklung.
Die Möglichkeit, auch mit geringem Eigenkapital eine Renditeimmobilie zu erwerben, ist momentan günstig wie kaum jemals zuvor. Es lassen sich Darlehenszinsen von um die zwei Prozent realisieren, was eine hohe Tilgung möglich macht – und das in der Regel allein über die Mieteinnahmen. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um beispielsweise im Rentenalter den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert und kann steuerfrei verkauft werden, wenn sich die Chance bietet.
Um die Berechnung zu 
verdeutlichen: Ein Achtfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche (Musterberechnung!) und einem Nettomietpreis von sechs Euro pro Quadratmeter bringt im Jahr über 43.000 Euro Mieteinnahmen. Und wenn die Preise am Immobilienmarkt weiter steigen, kann eine solche Immobilie in einigen Jahren auch mal locker mehr als eine Million Euro wert sein – bei einem ursprünglichen Einkaufspreis, der ohne weiteres zehn bis 15 Prozent darunter liegen kann.
Markus Brochenberger ist Vorstandsvorsitzender der compexx Finanz AG, einer deutschlandweit agierenden Finanzdienstleistungsgruppe. Die compexx Finanz AG verfolgt seit der Gründung vor 13 Jahren ein Allfinanzkonzept und betreut mittlerweile mehr als 60.000 Kunden in ganz Deutschland bei allen Fragen rund um Vermögen, Versicherung und Vorsorge. Das Unternehmen gehört mehrheitlich zur Versicherungsgruppe die Bayerische.
