Eine fremdgenutzte Immobilie wirft im Alter monatlich Geld ab. Das kann helfen, die Rentenlücke zu schließen und finanzielle Unabhängigkeit im Alterherzustellen.
Von Markus Brochenberger, Vorstand der compexx Finanz AG
Private Vorsorge ist heute wichtig wie nie zuvor. Im bundesweiten Durchschnitt erhielt ein Rentner zum 1. Juli 2016 1076 Euro Rente im Monat und eine Rentnerin 853 Euro. Witwen- und Witwerrenten lagen mit durchschnittlich 540 Euro noch niedriger – vor möglichen Steuern und den Beiträgen für die Krankenversicherung, wohlgemerkt. In Zukunft soll dies noch weniger werden, nämlich dann, wenn das Rentenniveau bis 2050 auf weniger als 40 Prozent im Verhältnis zum Durchschnittsverdienst desselben Jahres sinkt. Das schätzt ein Gutachten der Bundesregierung. Das Gespenst der Altersarmut rasselt damit schon sehr laut mit den Ketten, und künftige Generationen werden es noch ungleich schwerer haben. Denn wer glaubt, dass sich das Rentenniveau wieder verbessert, ist vermutlich (leider) auf dem Holzweg. Es wird eher noch düsterer.
Daher sind neue Wege in der privaten Altersvorsorge dringend notwendig. Denn allein mit Sparen ist der Rentenlücke in vielen Fällen nicht beizukommen. Das ergibt eine einfache Rechnung. Wer beispielsweise 45 Jahre den Höchstsatz in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt hat, bekommt aktuell eine Rente von rund 2700 Euro monatlich (abzüglich Steuern und Krankenversicherung). Doch zum einen ist dieses Szenario mehr als unwahrscheinlich, und zum zweiten ist die gesetzliche Rentenzahlung ohnehin auf diesen Betrag gedeckelt – und wer zuvor vielleicht 4000 oder mehr Euro monatlich zum Leben hatte, muss sich ganz schön strecken, um diesen Betrag auszugleichen.
Angenommen ein 67-Jähriger plant mit einer weiteren Lebenserwartung von 20 Jahren und erhält 2000 Euro aus der gesetzlichen Rente (fast das Doppelte des Durchschnitts!). Das heißt, er bräuchte bei einem monatlichen Kapitalbedarf von 4000 Euro Jahr für Jahr 24.000 Euro aus der privaten Vorsorge, also 480.000 Euro insgesamt. Dafür müsste er 30 Jahre lang bei einer durchschnittlichen Verzinsung von drei Prozent nach allen Kosten und Steuern monatlich etwa 850 Euro in eine private Rentenversicherung einzahlen. Das ist nur den wenigsten möglich.
Mieteinnahmen finanzieren Kauf und Rente
Die Lösung: eine Immobilie zur Altersvorsorge. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.
Das Entscheidende dabei ist eine Geldanlage ohne Emotionen. Eine Immobilie für die Altersvorsorge ist kein Prestigeobjekt und soll auch keinen Schönheitspreis gewinnen, sondern den Zweck erfüllen. Und der heißt: größtmögliche Rendite und damit maximale monatliche Ausschüttungen. Dies ist bei B-Immobilien in B-Lagen eher möglich als bei Top-Objekten an Spitzenstandorten. Warum? Die Kaufpreise für Spitzenimmobilien sind derart hoch, dass die Rendite sich bisweilen nur noch zwischen ein und zwei Prozent bewegt. Bei einem gut gepflegten Mittelklasse-Mehrfamilienhaus in Essen, Hannover oder Ingolstadt liegt die Rendite hingegen bei jenseits der fünf Prozent. Der Verzicht auf Renommee führt zu besseren Ergebnissen.
Gerade in der aktuellen Phase sehr günstiger Zinsen lässt sich ein Mehrfamilienhaus oder ein Portfolio an Eigentumswohnungen sehr gut finanzieren. Das muss aber nicht so bleiben. Besser ist es, jetzt zuzuschlagen und die niedrigen Zinsen zu nutzen. Das sichert den Ruhestand finanziell ab.
Markus Brochenberger ist Vorstand der compexx Finanz AG, einem Beratungsunternehmen für Finanzdienstleistungen. Die compexx Finanz AG verfolgt seit der Gründung vor 13 Jahren ein Allfinanzkonzept und betreut mittlerweile mehr als 60.000 Kunden in ganz Deutschland bei allen Fragen rund um Vermögen, Versicherung und Vorsorge. Das Unternehmen gehört mehrheitlich zur Versicherungsgruppe die Bayerische.
